Gewerbeimmobilie finanzieren: So funktioniert die Baufinanzierung

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Beschäftigen sich Artikel und Berichte mit der Finanzierung von Immobilien, steht in den meisten Fällen die private Immobilienfinanzierung im Fokus. Neben Wohnimmobilien wurden in Deutschland in den vergangenen Jahren eine rekordverdächtige Zahl an Gewerbeimmobilien neu errichtet.

Zwischen beiden diesen beiden Immobilienformen offenbaren sich bei genauerer Betrachtung erhebliche Unterschiede bei der Baufinanzierung. Ähnelt sich die Antragsstellung noch sehr, ergeben sich im weiteren Verlauf Unterschiede. Worauf bei der Baufinanzierung einer Gewerbeimmobilie zu achten ist, offenbart dieser Ratgeber.

Definition einer Gewerbeimmobilie

Eine Wohnimmobilie ist ein Objekt, das primär privat genutzt wird zum Wohnen. Von untergeordneter Rolle ist, ob in der Wohnung oder dem Haus am Meer auch gearbeitet wird, etwa im Homeoffice während der Corona-Pandemie.

Anders sieht es bei einer Gewerbeimmobilie aus. Bei dieser Form handelt es sich um ein Gebäude oder ein Grundstück, nicht ausschließlich privat genutzt wird. Im Vordergrund steht der Wunsch, mit einer Gewerbeimmobilie Erträge zu erwirtschaften. Die Gewerbeimmobilie ist Voraussetzung dafür, beruflich aktiv zu sein. Ein Zahnarzt braucht eine Praxis zum Arbeiten, ebenso der Gemüsehändler für den Verkauf seiner Waren.

In einer Gewerbeimmobilie muss nicht zwingend ein Unternehmen beheimatet sein. Als gewerblich wird eine Immobilie auch bei öffentlicher Nutzung angesehen, wenn etwa eine Stiftung oder eine Behörde die Räumlichkeiten nutzt.

Die Bewertung einer Gewerbeimmobilie erfolgt auf Basis des Ertragswertverfahrens. (Foto: Shutterstock-fizkes)

Die Bewertung einer Gewerbeimmobilie erfolgt auf Basis des Ertragswertverfahrens. (Foto: Shutterstock-fizkes)

Finanzierung der Gewerbeimmobilie

Oberflächlich betrachtet zeigen sich bei der Finanzierung einer Gewerbeimmobilie keine Unterschiede zu einer Wohnimmobilie. Nach erfolgreicher Antragstellung und genehmigter Baufinanzierung für die Immobilie zahlt der Antragsteller innerhalb eines festgelegten Zeitraums einen Kredit an den Kreditgeber zurück. Die Unterschiede zeigen sich im Detail.

Die Bewertung einer Gewerbeimmobilie erfolgt auf Basis des Ertragswertverfahrens. Bei Wohnimmobilien kommt im Gegenzug das Sachwertverfahren zur Anwendung. Die Immobilie wird anhand der vermutlich erzielten Netto-Erträge bewertet.
Das Ertragswertverfahren ist deutlich komplizierter und führt zu anderen Ergebnissen. Zur Folge hat das eine komplexere Finanzierung mit abweichenden Konditionen, die individuell mit dem Geldgeber zu vereinbaren sind.

Die Finanzierung einer Gewerbeimmobilie unterliegt deutlich größeren Risiken, als sie bei einer Wohnimmobilie der Fall sind. ( Foto: Shutterstock- Mangostar )

Die Finanzierung einer Gewerbeimmobilie unterliegt deutlich größeren Risiken, als sie bei einer Wohnimmobilie der Fall sind. ( Foto: Shutterstock- Mangostar )

Besonderheiten bei der Bewertung

Für die Bewertung der Gewerbeimmobilie ist nicht nur die gewünschte Nutzung von Bedeutung. Bei der Berechnung spielen weitere Faktoren eine Rolle.

Dazu zählen:

  • Die Art der Gewerbeimmobilie
  • Aktuelle Rechtsvorschriften vor Ort
  • Lokale Verordnungen für die Errichtung und Verwendung von Gewerbeimmobilien
  • Verordnungen für die Veräußerungen von Gewerbeimmobilien
  • Wertermittlung von Grund und Boden

Auf Basis des Ertragswertverfahrens wird die Baufinanzierung realisiert. Der Antragsteller hat verschiedene Möglichkeiten der Finanzierung. Am häufigsten kommt das Annuitätendarlehen zur Anwendung. Es zeichnet sich durch konstante, über Monate gleichbleibende Raten während der gesamten Laufzeit aus. Alternativ dazu ist das Ratendarlehen möglich. Die Höhe der Raten verringert sich jeden Monat während der gesamten Laufzeit. Bei gleichbleibender Tilgung reduzieren sich die zu zahlenden Zinsen kontinuierlich.

Risiken bei der Baufinanzierung

Die Finanzierung einer Gewerbeimmobilie unterliegt deutlich größeren Risiken, als sie bei einer Wohnimmobilie der Fall sind. Ein ungeeigneter Standort, zu wenig Kunden und spezifischer Risiken der Branche können die Ertragssituation des Antragsstellers negativ beeinflussen. Der Bau oder die Suche nach einer passenden Gewerbeimmobilie ist von erheblicher Bedeutung für den Erfolg.

Aus diesen Gründen ist die Baufinanzierung einer Gewerbeimmobilie ohne Eigenkapital in den seltensten Fällen realisierbar. Je größer das Eigenkapital ist, desto geringer sind die Risiken für die Bank. Es hat idealerweise einen Anteil von mindestens 20 Prozent an der Kreditsumme. Die Höhe des Eigenkapitals wirkt sich positiv auf die Zinsen aus. Ohne eigene Mittel sind diese um ein Vielfaches höher.

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